Energie- und Klimaeffizienz
Zielstandard KfW 40 QNG für deutsche, klimaaktiv beziehungsweise ÖGNI Gold für österreichische Neubauten und umfassende Sanierungen. Bei Bestandsobjekten zählt die verbesserte Energiebilanz gegenüber dem Erwerbszustand.
Nachhaltigkeit
Artikel 8,
Artikel 8,
nicht Artikel 9.
Der Fonds bewirbt ökologische und soziale Merkmale, verfolgt aber kein nachhaltiges Investitionsziel im Sinne von Artikel 9. Diese Einordnung nennen wir offen, weil sie den Unterschied macht.
Quelle und Stand. Die Angaben auf dieser Seite geben Anhang A des Emissionsprospekts v1.4 vom 02.09.2026 wieder — die vorvertragliche Offenlegung nach Anhang II der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288. Rechtlich massgeblich sind allein die Emissionsunterlagen in ihrer jeweils gültigen Fassung. Counsel-Review ausstehend.
SFDR Article 8
Einordnung und Anteile
Der Fonds bewirbt ökologische und soziale Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/2088.
Für die wichtigsten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (Principal Adverse Impacts) besteht ein Opt-Out. Der Fonds berücksichtigt sie nicht systematisch nach Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe b.
Der Grund ist die Datenlage: Bei Insolvenzkäufen und NPL-Erwerben liegen weder Energieverbrauchsdaten noch verifizierte Mieterzusammensetzungen vor, sodass die vierzehn standardisierten Indikatoren auf Objektebene nicht belastbar zu erheben sind. Stattdessen erfolgt eine qualitative Bewertung projektweise im Rahmen der ESG-Due-Diligence. Der AIFM prüft jährlich, ob eine systematische Erfassung möglich wird.
- Einordnung
- Artikel 8 — beworbene ökologische und soziale Merkmale
- ESG-aligned
- ≥ 70 % des NAV
- Nachhaltige Investitionen
- ≥ 20 %
- Sonstige
- bis 30 %
- PAI
- Opt-Out
- Referenzwert
- kein Referenzwert bestimmt
Merkmale
Was konkret beworben wird
Vier Merkmale, jedes mit einem Indikator hinterlegt. Quelle: Prospekt Anhang A.2.
Reduktion grauer Emissionen
Vorrang für die Repositionierung bestehender Substanz gegenüber Neubau auf der grünen Wiese. Abriss- und Neubaumengen werden vermieden, wo die Substanz trägt.
Soziale Wohnraumversorgung
Förderung sozial verträglicher Wohnformen — bezahlbares Mehrfamilienwohnen, betreutes Wohnen und Pflegeeinrichtungen.
Lokale Wertschöpfung und Governance
Stadtteil-Reaktivierung, Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren und transparente Governance über den Operandis-Verbund.
Quelle: Emissionsprospekt v1.4, Anhang A.2, Stand 02.09.2026. Bestandssanierungen im Distressed-Segment erreichen den Zielstandard nicht in jedem Fall; die Zielgrösse gilt auf Portfolioebene, nicht je Objekt.
Anlagestrategie
Wie die Merkmale erreicht werden
Vier Bausteine über den gesamten Investitionszyklus. Quelle: Prospekt Anhang A.3.
- Ankaufsfilter
- ESG-Checkliste je Objekt mit Mindestkriterien zu Energieeffizienz, sozialer Nutzungseignung und Governance des Bauträgers oder Betreibers
- Capex-Planung
- Sanierungen mit dem KfW-40-QNG-Zielstandard; Neubauanteile der Ankaufsprofile A und B verpflichtend mit KfW 40 QNG (DE) beziehungsweise klimaaktiv oder ÖGNI Gold (AT)
- Mieter- und Betreiber-Engagement
- Auswahl von Mietern und Betreibern mit nachgewiesener sozialer Verantwortung, insbesondere im Pflege- und Assisted-Living-Segment
- Investmentausschluss
- keine Bürogebäude, keine reine Landbevorratung, keine Standorte ohne nachweisbare soziale Infrastruktur
EU-Taxonomie
Klimaschutzziel, Ziffer 7.7
Der Mindestanteil nachhaltiger Investitionen von 20 % ist auf das Klimaschutzziel der EU-Taxonomie ausgerichtet, konkret auf die Wirtschaftstätigkeit „Bau und Nutzung energieeffizienter Gebäude" nach Anhang I Ziffer 7.7 der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139.
Do No Significant Harm
Jedes als nachhaltig deklarierte Investment durchläuft eine DNSH-Prüfung gegen die übrigen fünf EU-Umweltziele: Klimaanpassung, Wasser, Kreislaufwirtschaft, Vermeidung von Umweltverschmutzung und Biodiversität. Die sozialen Mindestschutzkriterien nach den UN-Leitprinzipien und den ILO-Kernarbeitsnormen werden bei der KYC-Prüfung verifiziert.
Methodik und Daten
Womit gemessen wird
Vier Indikatoren, vier Datenquellen. Quelle: Prospekt Anhang A.8 und A.9.
Indikatoren
- Energieeffizienz
- Anteil der Portfolioobjekte mit KfW 40 QNG (DE) beziehungsweise klimaaktiv oder ÖGNI Gold (AT); Energieverbrauch in kWh/m²a auf Basis Energieausweis nach GEG (DE) und OIB-Richtlinie 6 (AT)
- Graue Emissionen
- Verhältnis von Sanierungs- zu Neubauvolumen über das Portfolio; vermiedene CO₂-Äquivalente in Tonnen, geschätzt nach der Methodik von DGNB und ÖGNI
- Sozialer Nutzungsanteil
- Anteil Wohnfläche im bezahlbaren Segment, Zahl der Pflege- und Assisted-Living-Plätze, Studentenwohnen
- Governance
- Compliance-Zertifizierungen der Bauträger und Generalunternehmer, Whitelist-Status, Anteil der Mandate ohne Operandis-Verbund-Konflikt
Datenquellen
- Energieausweise
- nach GEG (DE) und OIB-Richtlinie 6 (AT), ausgestellt von qualifizierten Energieberatern
- Zertifizierungsstellen
- KfW, QNG-Auditoren sowie DGNB und ÖGNI für ergänzende Nachhaltigkeitszertifikate
- Externe ESG-Beratung
- für DNSH-Tests und Taxonomie-Konformitätsprüfungen wird ein externer ESG-Berater mandatiert
- Eigenerhebung AIFM
- ESG-Scorecards auf Objektebene, gestützt auf Due-Diligence-Berichte und laufende Monitoring-Daten
Grenzen und Sorgfalt
Wo die Methodik an ihre Grenzen stösst
Beschränkungen
Bei distressed Assets ist die ESG-Bestandsdokumentation häufig lückenhaft oder veraltet. Daten werden über die Due Diligence und die Capex-Phase nachgepflegt. Das verzögert die endgültige ESG-Klassifizierung, besonders bei Bestandsobjekten des Ankaufsprofils C und bei Insolvenzerwerben. Ein Objekt gilt erst nach abgeschlossener DNSH-Prüfung und Vorlage der Zertifikate als nachhaltige Investition.
Sorgfaltspflicht
Die ESG-Due-Diligence ist verpflichtender Bestandteil jeder Akquisitionsprüfung und wird über das ESG-Scorecard-Werkzeug des AIFM dokumentiert.
Mitwirkungspolitik
Engagement gegenüber Mietern, Betreibern und Generalunternehmern erfolgt projektweise, insbesondere bei Bau- und Betriebsstandards und bei der Auswahl von Whitelist-Partnern. Eine formale Stewardship-Policy besteht nicht — der Fonds hält keine börsennotierten Beteiligungen.
Artikel 10
Stand der Produktoffenlegung
Die Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288 schreibt für ein Artikel-8-Produkt zwölf Abschnitte auf der Website vor. Wir weisen offen aus, welche inhaltlich stehen und welcher noch fehlt.
| Pflichtabschnitt | Belegt durch | Stand |
|---|---|---|
| Zusammenfassung | — | offen |
| Kein nachhaltiges Investitionsziel | Anhang A.1 | liegt vor |
| Ökologische und soziale Merkmale | Anhang A.2 | liegt vor |
| Anlagestrategie | Anhang A.3 | liegt vor |
| Aufteilung der Investitionen | Anhang A.4 | liegt vor |
| Überwachung der Merkmale | Anhang A.8 | liegt vor |
| Methoden | Anhang A.8 | liegt vor |
| Datenquellen und -verarbeitung | Anhang A.9 | liegt vor |
| Beschränkungen von Methoden und Daten | Anhang A.10 | liegt vor |
| Sorgfaltspflicht | Anhang A.11 | liegt vor |
| Mitwirkungspolitik | Anhang A.11 | liegt vor |
| Referenzwert | Anhang A.12 | liegt vor |
Elf von zwölf Abschnitten stehen. Offen bleibt allein die Zusammenfassung, die aus den übrigen Abschnitten redaktionell abzuleiten ist. Die Offenlegung nach Artikel 10 ist an prominenter, leicht zugänglicher Stelle der Website bereitzustellen; die inhaltliche Freigabe erfolgt über AIFM und Counsel.
Einordnung
Was Artikel 8 nicht bedeutet.
Artikel 8 heisst: Der Fonds bewirbt ökologische und soziale Merkmale. Es heisst nicht, dass jede Investition nachhaltig ist, und es ist kein Gütesiegel. Bis zu 30 % des Portfolios unterliegen den beworbenen Merkmalen nicht.
Distressed-Objekte kommen naturgemäss in schlechtem energetischem Zustand ins Portfolio. Der Nachhaltigkeitsbeitrag entsteht erst durch die Sanierung — und damit erst nach Ankauf, Bauzeit und Kapitaleinsatz. Das ist ein Risiko, kein Argument.